Избыток непроданных квартир может смениться дефицитом новостроек

В городах-миллионниках застройщики сокращают объем запуска новых проектов на фоне замедления продаж жилья. Сейчас в строительстве находится около 66 млн кв. м, однако реализовано только 27% площадей против 33% годом ранее. На этом фоне девелоперы предпочитают откладывать новые проекты, а не снижать цены. По мнению экспертов, если такая тенденция сохранится, через 1,5–2 года сокращение предложения может привести к дефициту новостроек и новому росту цен.

Рост объёма непроданных квартир на рынке первичного жилья свидетельствует о том, что предложение опережает спрос. Это создаёт риски для девелоперов, связанные с увеличением финансовой нагрузки: компании вынуждены дольше держать на балансе нереализованное жильё и использовать заемные средства для завершения проектов. Кроме того, замедление темпов продаж может привести к необходимости корректировки бизнес-моделей или временной приостановке запуска новых проектов.

Если тенденция роста непроданных квартир сохранится, девелоперам, особенно небольшим и средним, могут грозить сложности с обслуживанием долгов и выполнением обязательств перед банками. В ряде случаев это чревато заморозкой или переносом уже заявленных проектов, а также более гибкой ценовой политикой для стимулирования спроса. Однако массового и глубокого снижения цен на рынке не ожидается: застройщики, как правило, предпочитают сдерживать предложение, откладывая старт новых корпусов или домов, чтобы не создавать давление на цены.

В ближайшие 1–2 года на рынке жилья возможна тенденция к стабилизации: застройщики будут осторожнее запускать новые проекты и акцентировать внимание на завершении уже начатых. Если условия ипотечного кредитования станут более привлекательными, это сможет поддержать спрос, и рынок вернётся к фазе плавного роста. В противном случае, если ставка будет снижаться медленнее, вероятна более длительная стагнация, при которой доля непроданных квартир может сохраняться на повышенном уровне, а цены будут стагнировать или окажутся под давлением. Текущее сокращение числа новых запусков может в перспективе создать предпосылки для дефицита жилья. В этом случае ограниченное предложение новостроек способно стать фактором нового витка роста цен. Такая ситуация, как правило, реализуется с лагом в 1,5–2 года после массового сокращения предложения, поэтому застройщики и покупатели должны учитывать этот момент в своих стратегиях.