По данным аналитиков, жители пяти субъектов РФ отдают по ипотечным кредитам свыше половины средней зарплаты. В списке – Калмыкия (83% от средней зарплаты по региону), Северная Осетия (61%), Дагестан (58%), Ивановская область (55%) и Карачаево-Черкесия (51%). При этом оптимальный рекомендуемый уровень кредитной нагрузки составляет 30%. В большинстве регионов с наибольшей ипотечной закредитованностью люди мало зарабатывают, говорится в исследовании. Вместе с тем в таких регионах, как правило, дешевле жильё и меньше размер ипотечных кредитов.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости и выдача ипотечных кредитов будут зависеть от ключевой ставки Центробанка и конфигурации льготной ипотеки. Но важнее не столько процент по кредиту, сколько стоимость квадратного метра. Она растёт, и в разных городах людям надо работать многие десятки лет, чтобы окупить жильё. Стоимость среднестатистической квартиры практически несопоставима с зарплатой. Большая часть тех, кто хотел взять ипотеку, уже взяла её.

На фоне обсуждений о том, что правительство будет менять конфигурации, всплеска не происходит. Это явный сигнал. Например, когда перед Новым годом обсуждали, что супруги не могут быть отдельными заявителями на ипотеку, а должны быть созаёмщиками, был некоторый всплеск. Сейчас его нет. И это не только потому, что стоимость квадратного метра растёт, а доходы людей отстают от роста цен на недвижимость.

Ещё один фактор: стоимость жилья на вторичном рынке существенно ниже, чем на первичном. На вторичном рынке вы получаете готовое жильё с понятным качеством – без «кота в мешке» и жутких недоделок. Сейчас спрос перетекает на вторичку. Количество сделок на ней растёт, в том числе в городах, где действует льготная ипотека на вторичное жильё. Если ключевая ставка будет падать, доля покупок на вторичном рынке станет ещё больше. Раньше первичку рассматривали как инвестиционное вложение – сегодня купил, завтра подорожало. Сейчас такого нет: вы покупаете жильё дороже, чем потом сможете продать. Поэтому ипотека на первичном рынке будет терять популярность. Исключение – если вернут льготную ипотеку для всех или существенно облегчат условия для семей с детьми, но это вряд ли: у бюджета сейчас нет таких возможностей.

Региональные особенности имеют значение. Указанная пятёрка – Калмыкия, Северная Осетия, Дагестан, Ивановская область, Карачаево-Черкесия – имеет наименьший уровень душевого дохода и самые низкие официальные зарплаты. Кроме того, на Кавказе высокая закредитованность населения: люди берут кредиты, часто не понимая, как смогут их отдать.