Жители пяти субъектов РФ отдают по ипотечным кредитам свыше половины средней зарплаты. В списке – Калмыкия (83% от средней зарплаты по региону), Северная Осетия (61%), Дагестан (58%), Ивановская область (55%) и Карачаево-Черкесия (51%). При этом оптимальный рекомендуемый уровень кредитной нагрузки составляет 30%. В большинстве регионов с ипотечной закредитованностью люди мало зарабатывают, говорится в исследовании. Но там, как правило, дешевле жильё и меньше размер ипотечных кредитов.

Ипотека как институт не умрёт – она изменится. И в этом изменении будут заложены такие последствия для региональных экономик, что модели решения жилищного вопроса образца 2000–2025 годов придётся пересматривать всем – и заёмщикам, и девелоперам, и властям.

Порог в половину дохода, который сейчас заёмщики вынуждены отдавать за жильё – это, понятно, форма крепостной зависимости от банка. В таких развитых городах, как Новосибирск и Казань, этот показатель превышает 55%, а это города с устойчивым промышленным ядром и сравнительно высокими зарплатами. Дальше – хуже: чем меньше доходная база региона, тем острее проблема.

Региональный разрез здесь – ключ ко всей картине. Росстат зафиксировал в январе–мае 2026 года падение объёма строительных работ на 7,4% в целом по стране и обвал ввода жилья почти на 22%. Но за этими цифрами – две разные реальности. Там, где идут мегапроекты с государственным или корпоративным плечом – Чукотка, Бурятия, Хабаровский край, Мурманская область, – стройка растёт взрывными темпами. В Бурятии, например, рост объёма строительных работ в 2026 году составил почти 96%. Там в разгаре третий этап Восточного полигона и строительство второго Северомуйского тоннеля. Это десятки тысяч кубометров бетона, тысячи рабочих мест и косвенный спрос на всё – от арматуры до столовых. Но это стройка не для людей, а для пропускной способности железной дороги.

На другом полюсе – регионы, где жильё строят девелоперы под рыночный спрос, и там динамика обратная. Ивановская область – падение объёма строительных работ на 55%, Ульяновская – на 56%, Калужская – на 49%. В этих субъектах после сворачивания массовой льготной ипотеки застройщики вообще не выводят новые проекты – нет никаких перспектив того, что квартиры будут проданы. И здесь же – Санкт-Петербург, где ввод жилья обвалился на 56,6%. Москва удержалась в символическом плюсе во многом за счёт элитного сегмента, не подвластного ипотечной конъюнктуре.

Правила игры меняются каждые полгода, и доверие даже к льготным программам исчезает. Переход к дифференцированным ставкам в зависимости от числа детей, обсуждавшийся этим летом, в очередной раз подсветил проблему – государство не гарантирует предсказуемости условий. Заёмщики, которые брали ипотеку в расчёте на один платёж, через два года могут оказаться перед необходимостью платить совсем другую сумму. В таких условиях рациональное поведение – не брать кредит вовсе, а искать альтернативы.

Какими будут эти альтернативы? Массового возврата к советской модели с бесплатной раздачей жилья не будет – бюджет не выдержит. Но мы увидим дальнейший рост доли арендного жилья, причём уже не только в мегаполисах, но и в городах-спутниках, где цена квадратного метра всё ещё позволяет окупать арендный бизнес. Индивидуальное жилищное строительство останется тем клапаном, через который будет спускать пар неудовлетворённого спроса. Регионы с высокой долей ИЖС – та же Чечня, где ввод жилья вырос на 46,7%, или Севастополь с 44,2% – показывают, что модель «своя земля плюс льготная ипотека на строительство» работает даже в кризис.

Для большинства россиян жилищный вопрос в ближайшие годы будет решаться не покупкой квартиры в новостройке, а накоплением и нетерпеливым ожиданием. Спрос никуда не денется – демография и износ старого фонда подпитывают его. Но он трансформируется в отложенный, и стройка будет не драйвером, а ведомым сектором. Для региональных бюджетов это означает дальнейшее сжатие налоговой базы и рост социальной нагрузки. Если люди не могут купить жильё, они потребуют его от государства – в форме социального найма, субсидий, выплат или сертификатов. И государству придётся на это отвечать, а денег для ответа в региональных бюджетах нет.