Рынок жилья замер в ожидании. Западные санкции, валютные скачки, рост ключевой ставки Центробанка ведут к недоступности ипотеки для россиян и росту издержек застройщиков. В Москве массово переписывают цены на квартиры, в Приморье приостановили продажи. Как регионы будут справляться с кризисом — читайте в сюжете.

Рост цен, недоступная ипотека, заморозка продаж

Рынок жилья оказался под ударом. Эксперты выделяют несколько рисков. Среди ключевых — уход в небытие драйвера последних лет – классической ипотеки. С ее помощью заключали раньше 40-70% сделок. По итогам прошлого года россияне оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб, что стало рекордным показателем за всю историю наблюдений ипотечного рынка.

«Рекордную выдачу ипотеки эксперты объясняют влиянием двух основных факторов — низких ставок по ипотеке в первой половине прошлого года и льготных программ (льготная ипотека, семейная, дальневосточная и другие)», — пишет РБК.

Во время пандемии коронавируса строителей поддержало субсидирование ставок государством, что позволило банкам выдавать жилищные кредиты под льготные 6,5 и 2,9%. Застройщики нанизывали на них различные акции, снижали ставку для заемщиков на первый год выплат до 0,01%, отмечает «Фонтанка».

Однако после того, как регулятор повысил ключевую ставку сразу с 9,5 до 20%, взлетели и ставки по ипотеке.

«Мы ждем и уже видим ставки по ипотеке на уровне 22–25% годовых, что, естественно, является экономически абсурдным и вряд ли подъемным для реального населения. Поэтому классическая ипотека, скорее всего, сойдет на нет», — говорит президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

ВТБ два раза за неделю поднимал ипотечную ставку — 2 марта до 21%, а с 4 марта ставка составляет уже 22,4% годовых как для готового, так и для строящегося жилья, отмечает «Лента.Ру».

Стройка сегодня тоже обходится дорого. Стройматериалы за последние два года и так сильно выросли в цене. По некоторым позициям, например по металлу, увеличение составило 100–200%. Теперь добавились санкции.

«Чем выше класс недвижимости, тем выше и доля импорта, в том числе европейских материалов, поставки которых при каждом новом санкционном нажиме снова и снова оказываются под угрозой», — указывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В условиях подорожания кредитов и для бизнеса, и для населения некоторые застройщики могут оказаться на грани банкротства.

В Приморском крае некоторые застройщики приостановили продажу квартир. С 24 февраля не озвучивает цены федеральный девелопер «Девелопмент-Юг. На совещании с предпринимателями 2 марта губернатор Приморья Олег Кожемяко рекомендовал бизнесу не останавливать стройки.

«Нужно увеличивать темпы работ, чтобы быстрее пройти текущий этап. Продажи тоже нужно вести. Будем выявлять строителей, которые приостановили продажи в надежде, что цены еще вырастут. Любые остановки станем рассматривать как остановки спекулятивного характера, направленные на то, чтобы заработать на текущей ситуации и поставить людей в еще более сложное положение. Будем, со своей стороны, принимать меры реагирования в отношении таких строителей», – цитирует Кожемяко Telegram-канал «16 негритят».

Тем временем работающие в Московском регионе застройщики начали массово переписывать цены на квартиры. Только с 1 по 2 марта для 44% квартир и апартаментов столичного региона девелоперы изменили стоимость, пишет «Лента.Ру».

При этом с 28 февраля на рынке жилья наблюдался спрос: люди, которые из-за санкций не могут вложиться в валюту, решили заложить свои сбережения в недвижимость. Однако сделки стали откладываться на фоне роста ставок.

«Мы начинали в эти дни одну сделку с ипотечным кредитованием, но после того, как Альфа-банк поднял ставку, кредитор должен был выплачивать вместо 80 тысяч в месяц 180 тысяч! Это оказалось невозможно, о сделке пришлось забыть», — рассказала «Новым известиям» руководитель агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Банки и сами стали отказывать в ипотечных кредитах, поскольку нет ясности с дальнейшей платежеспособностью населения.

Правительство начинает работать над новым антикризисным планом поддержки отрасли.

«В ближайшие дни нами будет утвержден антикризисный план, который должен не допустить обвала рынка. Он включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, ценообразования, поставок стройматериалов», — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Рынок жилья в регионах дезориентирован

Региональные рынки недвижимости на сегодняшний день дезориентированы. Нет никакого понимания относительно цен, которые росли всю вторую половину 2020 года и практически весь 2021-й. К концу прошлого года рынки вышли на некий недосягаемый уровень цен, а теперь еще добавились фактически заградительные повышенные процентные ставки по ипотечным кредитам, поэтому совершенно непонятно, как сегодня можно прогнозировать спрос, рассказывает эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев.

«Многие застройщики, по крайней мере, те, кто не вошел в проекты этого года, отложили свои планы и вряд ли будут заходить до нормализации ситуации. Те, кто уже в проектах, которые невозможно остановить, стараются каким-то образом сбалансировать затратную и доходную части. Многие проекты сегодня реализуются по новой схеме – с применением счетов эскроу и проектным финансированием, а значит, основная непонятная финансовая нагрузка по себестоимости в части роста цен на стройматериалы ляжет на банки, которые подписали программы с застройщиками. Вопрос, как это все будет компенсировано в перспективе, остается более чем туманным».

По словам эксперта, останавливать строительство нельзя: это повлечет прямые убытки и в части процентных выплат, и в случае перезапуска стройки. Простой в два месяца обернется необходимостью перезапуска стройки, что потребует новых затрат. На это пойдут немногие застройщики. Общий тренд сегодня – это по возможности пересидеть, переждать и понять, куда начнут разворачиваться рынки после острой фазы ситуации.

Финансовый аналитик Никита Масленников согласился, что на стро­и­тель­ном рын­ке си­ту­а­ция очень тя­же­лая. Сейчас надежда только на защитные меры правительства.

«Слож­но­сти свя­за­ны и с тем, что по тем про­ек­там, ко­то­рые ре­а­ли­зу­ют­ся в рам­ках гос­за­ка­за и гос­кон­трак­тов, пока еще не при­ня­то ре­ше­ние о ком­пен­са­ции цен. Все до­ро­жа­ет, и у гос­за­каз­чи­ков тоже нет этих са­мых средств. Ко­неч­но, все это в ко­неч­ном сче­те пе­ре­кла­ды­ва­ет­ся на по­тре­би­те­ля. Я ду­маю, что ком­плекс мер правительства дол­жен сыг­рать свою роль и ста­би­ли­зи­ро­вать си­ту­а­цию на рын­ке жи­лья».