Квартирный вопрос является одним из наиболее острых в стране, не теряя своей актуальности с советских времен. Несмотря на высокие темпы жилищного строительства в последние годы, потребность в улучшении жилищных условий сохраняется для многих семей.

Последствия наблюдаемых в настоящее время кризисных явлений отразились на всех сферах экономической деятельности, в том числе и на рынке жилой недвижимости. В 2015 году введено на 0,5% общей жилой площади меньше чем в прошлом году. В первом квартале 2016 года спад в этой сфере углубился. На фоне падения реальных денежных доходов населения снижался и спрос на жилье, что выразилось в падении цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем в регионах ситуация была крайне неоднородной как по ценам на жилье, так и по динамике денежных доходов. Это напрямую отразилось на доступности жилья.

Улучшились ли возможности по покупке жилья в субъектах РФ в условиях падения доходов и снижения цен на квартиры, дает ответ рейтинг регионов по доступности жилья, подготовленный экспертами Рейтингового агентства «РИА Рейтинг» медиагруппы МИА «Россия сегодня». В качестве индикатора доступности жилья выступает оценочное количество лет, необходимых для того, что бы семье из двух работающих взрослых (со средней в регионе зарплатой в 2015 году) и одного ребенка накопить на типовую двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра, использовав на эти цели остаток денежных средств после осуществления минимально необходимых трат для поддержания текущей жизнедеятельности (прожиточный минимум в регионе), а также свои накопления в виде депозитов в банках (использовалось среднее значение депозита на душу населения в регионе). Для оценки стоимости квартиры использовались данные Росстата на средние цены на вторичном рынке. Реальные траты семьи, очевидно, больше чем та сумма, которая укладывается в прожиточный минимум, использовавшийся для расчёта, но меньше она точно быть не может. Поэтому данный рейтинг позволяет оценить потенциальные возможности покупки жилья в том или ином регионе. Фактически, рейтинг оценивает минимальное количество лет, за которые семья со среднестатистической зарплатой в своем регионе сможет без привлечения заемных средств накопить на типовую квартиру площадью 54 квадратных метра в ценах начала 2016 года, откладывая для этой цели остаток потенциально свободных денег при зарплате уровня 2015 года и используя накопленные депозиты на начало 2016 года. Чукотский АО не вошел в рейтин из-за отсутствия данных по ценам на жилье.

Как показали расчеты, на основе вышеописанной методологии доступность жилья за последний год в целом по стране немного выросла. Если для приобретения квартиры в первом квартале 2015 года в среднем нужно было копить 5,3 года, то в первом квартале 2016 года – 5,1 лет.

Но в регионах картина очень неоднородная. Сокращение количества лет, необходимых семье с одним ребенком для накопления на типовую квартиру, то есть повышение доступности жилья наблюдается лишь в 28 регионах РФ. В пяти субъектах РФ ситуация за год не изменилась. В 49 регионах сроки, за которые возможно накопить на типовую квартиру, увеличились, то есть доступность жилья стала хуже.

Лидером рейтинга стали Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ и Магаданская область, где семье с одним ребенком для накопления на типовую квартиру в 54 квадратных метра как минимум потребуется чуть более двух лет. Высокие позиции этих регионов обусловлены высокими денежными доходами и накоплениями на банковских вкладах вкупе с относительно низкими ценами на жилье. В частности, эти регионы входят в число лидеров по уровню благосостояния российских семей. На семью с одним ребенком в каждом из этих регионов потенциально остается более 75 тысяч рублей свободных денежных ресурсов. В ХМАО и Магаданской области типовую квартиру площадью 54 квадратных метра можно приобрести за 2,6 и 2,8 миллиона рублей соответственно, в ЯНАО такое жилье будет дороже – около 3,2 миллионов рублей, но это компенсируется высокими доходами семей.

В первую десятку рейтинга по доступности жилья также входят Мурманская область, Ненецкий автономный округ, Иркутская область, Камчатский край, Сахалинская область, Красноярский край и Челябинская область. Среднестатистической семье для решения квартирного вопроса в перечисленных регионах требуется как минимум от 3 до 4,7 лет. Данные регионы можно условно разделить на две группы. В первую входят Иркутская область и Челябинская область, где потенциально потребуется чуть больше четырех лет для накопления на типовую квартиру площадью 54 квадратных метра. В данных регионах свободный денежный остаток семьи с одним ребенком составляет 34 тысячи рублей и 29 тысяч рублей соответственно, что ниже среднероссийского показателя в 37,6 тысяч рублей. Но и стоимость типовой квартиры заметно ниже среднероссийского показателя и не превышает 2 миллионов рублей.

Во вторую группу попадают Красноярский край, Мурманская область, Камчатский край, Ненецкий автономный округ и Сахалинская область, где, во-первых, свободный денежный остаток превышает среднероссийский показатель, и данные регионы входят в число лидеров по благосостоянию семей. Во-вторых, стоимость квадратного метра типового жилья в Красноярском крае и Мурманской области ниже, чем в среднем по России. В оставшихся трех регионах более высокая стоимость квадратного метра компенсируется большим объемом свободных денежных ресурсов семьи.

Замыкает рейтинг Республика Дагестан, семьям которой необходимо как минимум 18 лет, чтобы накопить на квартиру в 54 квадратных метра по текущим ценам. На предпоследнем месте г. Севастополь, в котором семья с одним ребенком будет не менее 14,6 лет копить на квартиру. Кроме того, еще в 12 российских регионах семьям с одним ребенком нужно не менее 10 лет, чтобы решить свой квартирный вопрос.

Стоит отметить, что в замыкающих рейтинг регионах ситуация заметно ухудшилась за последний год. Как показал рейтинг благосостояния российских семей, заметное увеличение цен и соответственно прожиточного минимума при медленном росте заработных плат привело к существенному сокращению свободного денежного остатка во многих российских регионах. Соответственно, и свободных денежных ресурсов для накопления на улучшение жилищных условий в семьях почти не осталось. Так в Республике Дагестан свободный денежный остаток семьи с одним ребенком по итогам 2015 года сократился на 33%, что больше чем на треть увеличило количество лет, необходимых для накопления на типовую квартиру (+6,4 года до 18 лет по итогам первого квартала 2016 года). На три года дольше придется копить семьям Брянской области и Кабардино-Балкарской Республики. Хотя средняя стоимость квадратного метра в типовой квартире в перечисленных регионах снизилась.

Положительную динамику можно отметить в Липецкой области и Москве, где минимальные сроки накопления сократились почти на один год. В Липецкой области отмечается самое заметное снижение стоимости квадратного метра типового жилья среди всех российских регионов (-18% до 37,5 тысяч рублей). При этом сумма депозитов, в среднем приходящаяся на жителя области, увеличилась за год на 16%, а свободный денежный остаток семьи с одним ребенком сократился всего на 9,8%. В Москве также отмечается снижение стоимости квадратного метра типового жилья на вторичном рынке (-9% до 151,5 тысячи рублей), прирост суммы вкладов физических лиц в среднем на одного жителя столицы (+15,4% до 673 тысяч рублей). Свободный денежный остаток семьи в столице с одним ребенком составляет 82,2 тысячи рублей, что выше, чем в целом по России. Совокупность перечисленных факторов и сделала возможным сокращение периода накопления на типовую квартиру для семей Липецкой области и Москвы. В остальных 26 регионах с позитивной динамикой показатель снизился на 0,1-0,8 года.

По итогам 2016 года сложно ожидать какого-то заметного увеличения доступности жилья для семей во многих российских регионах, особенно на фоне сокращения темпов жилищного строительства, которое наблюдается в текущем году, что неминуемо приведет к снижению предложения на первичном рынке жилья и, возможно, возобновлению роста цен на вторичном рынке. С другой стороны, на текущий момент отмечается положительная динамика некоторых макроэкономических показателей. В частности, наблюдается замедление темпов инфляции. Если позитивные тенденции в экономике сохранятся и отразятся на уровне доходов населения до конца года, то, возможно, у российских семей появится больше шансов быстрее накопить на улучшение своих жилищных условий.

РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке состояния компаний, регионов, банков, отраслей и кредитных рисков. Основными направлениями деятельности агентства являются: присвоение кредитных рейтингов и рейтингов надежности банкам, предприятиям, регионам, муниципальным образованиям, страховым компаниям, ценным бумагам, другим экономическим объектам; экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.