В России появились новые обманутые дольщики – покупатели частных домов. С проблемой долгостроев столкнулись жители минимум 55 регионов. Только по официальным данным Минстроя, от недобросовестных застройщиков пострадали более 10 тыс. человек. Среди них и те, кто специально под ИЖС оформил ипотеку.

Ситуация с индивидуальным жилищным строительством в регионах интересная и скорее динамичная, чем драматичная. Рынок консолидируется и должен прийти в равновесие. В середине прошлого года заработал механизм эскроу-счетов в ИЖС, что позволило более-менее гарантировать сохранность денег для покупателей. Вместе с тем нововведение выбило с рынка небольшие конторы и шабашников, которые не умеют работать с банками прозрачно. Кроме того, остановилась сельская ипотека, продажи у всех встали, работать продолжили только фирмы, у которых есть свои оборотные средства. Фигурально выражаясь, посыпались пирамидальные финансовые модели.

В настоящий момент с застройщиками в этом секторе работает только Банк ДОМ.РФ, у которого небольшие лимиты на застройщиков – 50 млн и 100 млн рублей. Этого хватает на 15–20 домов, не более, и не позволяет развивать значительные объемы строительства.

В механизме эксроу-счетов есть недоработки, тормозящие развитие: существующий порядок не дает раскрывать счет поэтапно, а позволяет это только по окончании строительства. По сути, стройку нужно вести на собственные средства (при небольших лимитах кредитования от ДОМ.РФ). Ни Сбер, ни ВТБ, ни Россельхозбанк не кредитуют ИЖС-застройщиков, так как видят в этом очень большие риски.

Есть еще один негативный фактор, требующий решения: с застройщиков по ИЖС по-прежнему можно взыскивать 3% за каждый день просрочки по договору. В то же время для застройщиков многоквартирных домов это уже в прошлом. То есть сегмент подпадает под потребительский экстремизм, а подготовленные люди этим пользуются.

Что касается роли регионов в разрешении этой ситуации. Рейтинги, репутация и другие гуманитарные конструкции здесь не помогут. Реально регион может помочь поручительствами или земельным фондом, наподобие системы КРТ.

Отложенный спрос на ИЖС колоссальный. Но решения проблемы сейчас можно ждать, скорее, с федерального уровня: нужен механизм привлечения ресурсов застройщиками. И тут регионы могут выступить своим гарантийным фондом – например, для застройщиков с хорошей публичной репутацией. Кроме того, регионам нужно задуматься о возможностях предоставления земельного фонда для красивой загородной застройки и комплексного развития территорий таким способом.