25–30 лет долга и ни одного ребёнка – как ипотека меняет демографию регионов

Жители минимум пяти субъектов РФ отдают по ипотечным кредитам свыше половины средней зарплаты. В списке – Калмыкия (83% от средней зарплаты по региону), Северная Осетия (61%), Дагестан (58%), Ивановская область (55%) и Карачаево-Черкесия (51%). При этом оптимальный рекомендуемый уровень кредитной нагрузки составляет 30%.

Будущее ипотеки, скорее всего, связано не с возвращением к прежней массовой модели, а с дальнейшим разделением рынка. Для семей, которые попадают под льготные программы, ипотека останется относительно доступным способом приобрести жильё. Для остальных она всё больше превращается либо в недоступный продукт, либо в обязательство на 25–30 лет.

Поэтому снижение доли платежа относительно зарплаты не обязательно означает реальное улучшение ситуации. Во многом доступность была достигнута за счёт растягивания срока кредита. Человек платит меньше каждый месяц, но остаётся должен банку практически всю активную часть жизни. Это скорее изменение формы долговой нагрузки, чем решение жилищного вопроса.

К приведённому региональному рейтингу нужно относиться с оговорками. Средняя зарплата не равна доходу конкретной семьи, а ипотеку часто выплачивают два человека. Но общая география проблемы видна достаточно ясно.

Наиболее тяжелая ситуация складывается в Калмыкии, республиках Северного Кавказа и Ивановской области. Проблема этих территорий не только в размере ипотечного платежа. Здесь относительно низкие официальные доходы, ограниченный рынок высокооплачиваемого труда и слабая возможность быстро продать жильё в случае финансовых трудностей. Даже сравнительно недорогая квартира поэтому может оказаться для семьи непосильной.

Позитивнее ситуация выглядит на Дальнем Востоке и Крайнем Севере: Чукотке, Ямале, в Магаданской области, Якутии и на Сахалине. Там высокие зарплаты сочетаются с льготными ипотечными программами. Но эту модель нельзя механически распространить на всю страну. Северные доходы связаны с особыми условиями труда и жизни, а низкий процент платежа от средней зарплаты ещё не означает, что регион способен удерживать молодёжь.

Москва и Петербург находятся в промежуточном положении. Формальная нагрузка там близка к среднероссийской, но крайне высок входной барьер. Молодому человеку необходимо накопить первоначальный взнос на квартиру, стоимость которой намного выше, чем в большинстве регионов. Поэтому часть молодых семей либо надолго остается в аренде, либо покупает жильё далеко за пределами города.

Противоречие между жилищной и демографической политикой действительно существует. Государство призывает молодых людей раньше создавать семьи и рожать детей, но собственное жильё становится доступно всё позже. Причём семейная ипотека во многих случаях помогает уже после появления ребёнка, тогда как отдельное жильё требуется паре для того, чтобы вообще решиться на первого ребёнка.

Ипотека влияет на демографию двояко. Собственная квартира создаёт ощущение устойчивости и может подтолкнуть к рождению детей. Но высокий ежемесячный платеж, страх потерять работу и обязательства на несколько десятилетий заставляют откладывать первого ребёнка или отказываться от второго. Исследования также показывают, что длительная кредитная нагрузка может быть связана с откладыванием рождения первенца.

Поэтому одной семейной ипотекой демографическую проблему не решить. Нужны доступное арендное жильё, субсидии на первоначальный взнос, программы для молодых семей ещё до рождения первого ребенка, развитие служебного и корпоративного жилья. Причём меры должны различаться по регионам: в одном месте проблема заключается в цене квадратного метра, в другом – в низких зарплатах, а в третьем – в отсутствии работы и перспектив.

Иначе государство будет одной рукой стимулировать рождаемость, а другой – создавать экономические условия, при которых рождение ребёнка приходится постоянно откладывать.