Проблема сооружения социальной инфраструктуры для новых жилых микрорайонов станет более острой из-за перехода на новую модель финансирования жилищного строительства, заявил президент РФ Владимир Путин во время прямой линии. Согласно закону бремя строительства соцобъектов перекладывается с потребителя на государство, однако у регионов пока нет источника финансирования этого направления, отметил президент. Он пояснил, что «сейчас задача правительства – вместе с регионами РФ выработать правовую систему, которая бы обеспечила возведение социальной инфраструктуры наряду с жилищным строительством, и определить источники финансирования этого строительства.

Вспоминается старая украинская поговорка «Бачилы очи що купувалы» – абсолютно понятны непродуманность реформы, ее скоропалительность и несовершенство норм. Сейчас в 214-ФЗ, по-моему, рассматривается уже 25-й пакет поправок. Надо понимать, что до сих пор не решен вопрос с поэтапным раскрытием эскроу-счетов, сейчас рассматривают и будут вводить инструмент поручительства Фонда защиты дольщиков, в бюджет заложили еще около 35 млрд рублей на достройку объектов. То есть по результатам нескольких крупных дел о банкротстве и социальных взрывов принято эмоциональное решение. На мой взгляд, строительный рынок был довольно высококонкурентным, на нем работали 5,5 тысячи девелоперов, которые конкурировали локацией, качеством, преференциями, ввязывались в проекты комплексной застройки с инфраструктурой, при этом передавая что-то на баланс муниципалитетам.

Сейчас идет процесс зарегулирования, монополизации. Банки попросту не готовы к нововведениям, из 100 банков, аккредитованных ЦБ, всего у пяти – семи есть соответствующие решения, продукты, компетенции. С точки зрения эволюции девелопер становится лишним звеном – он должен спуститься на уровень подрядчика, строить, делать изыскания, проектирование. Зачем тогда этот финансовый посредник, если все пойдет через банки? А надо было решать вопрос рыночными методами: вводить рейтинг застройщиков, мониторить их состоятельность, не выдавать разрешение на стройку, если компания ненадежная. Сейчас мы переходим на западную модель, но при этом забываем важное: ставки по кредитам в Европе – 2–3 %, максимум 5 %, что много меньше, чем в РФ. У нас же отрасль недокредитована как минимум в 2,5 раза. И никто кредитовать не собирается, потому что каждый четвертый рубль – проблемный (около 25 % просроченных кредитов).

С введением проектного финансирования еще острее становится проблема возведения социальной инфраструктуры. Только переход на схему эскроу-счетов сразу прибавляет к стоимости 10–11 %.

Пока резкого перехода не будет, потому что три четверти жилья будет строиться по старым правилам – 75 % объектов соответствуют по готовности, по продаже. Сейчас предоставили еще трехмесячный период – до 1 октября компании могут за свой счет либо за счет ранее собранных денег довести готовность объектов до 30 %. Соответственно, до 85 % объектов будут достраиваться по старым правилам, а значит, остаются все существовавшие ранее риски. Так что на горизонте двух лет мы вполне можем видеть такую же динамику банкротств: в среднем за год 150–170 застройщиков. При этом мы наблюдаем, что количество обманутых дольщиков не уменьшается – банкротятся очередные компании или же выявляются новые пострадавшие, ведь здесь же еще есть латентная, скрытая ситуация – кого признавать обманутым, а кого нет. Поэтому в моменте мы можем получить, наоборот, масштабирование этой проблемы.

В этой связи возникает вопрос, чем компенсировать застройщику. И приходит решение: давайте снимем затраты на социалку, на инфраструктуру, снимем какие-то барьеры. Президент абсолютно правильно говорит, что реформа потребует значительных денег. И теперь деньги из бюджета будут заливаться в эту сферу, потому что у большинства регионов средств нет. Но с другой стороны, по социалке есть спецпроекты – «Комфортная среда», «Здравоохранение». Все это надо делать в увязке.

 

Send with Telegram
bookmark icon