Если обратиться к тексту внесенного в Госдуму законопроекта, то там написано, что регионам предоставляется право составлять программы по реконструкции и сносу фактически любых, а не только аварийных многоквартирных домов в целях «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан». И в федеральном Жилищном кодексе прописаны основные положения, как такая реновация будет осуществляться.

То есть схема прилагается – по аналогии с капремонтом. Создается региональная программа сноса и реконструкции жилых домов, в Жилищном кодексе прописан порядок включения того или иного дома в программу. За основу взята практика московской реновации. Все те опасения и минусы, которые высказывались защитниками жилищных прав, собственно говоря, звучат и сегодня.

Определенная критика в адрес законопроекта высказывалась в 2017 году. Те же опасения звучат и сейчас, только уже относительно того, что это может распространиться на всю Россию. Москва в некоторой степени отличается от всех других городов, поскольку есть частные инвесторы, которые покрывали сопутствующие расходы.

В регионах, конечно же, стоит вопрос государственной поддержки, чтобы эти проекты могли реализовываться. В течение последнего года мы слышали от разных губернаторов и заксобраний вопросы о возможности распространения реновации на всю страну, адресованные федеральному центру. Когда было назначено новое правительство, курирующий стройблок вице-премьер Марат Хуснуллин также обмолвился, что в регионах есть такая потребность. Но прежде чем подходить к изменению федерального законодательства, нужно вычислить расчетное количество земельных участков, которые могут быть вовлечены в оборот под реновацию.

Сейчас законопроект предлагает некую программу региональной инновации по аналогии с программой капитального ремонта – программу сноса и реконструкции многоквартирных домов. Хотя здесь тоже возникает вопрос, когда сносить, а когда реконструировать, чтобы принять решение, что первично, составить проектную документацию, а потом собственникам предложить провести реконструкцию. То есть или дом остается, но будут надстроены этажи и расширена площадь жилья, или это будет снос.

Конечно, важна в этом вопросе позиция Минстроя, который может запросить в регионах количество земельных участков для вовлечения в оборот. В муниципалитетах есть районы застройки с домами высокой степени изношенности – до 60–70%. Местные власти находятся перед выбором: либо дом признается аварийным, либо там проводится капитальный ремонт и жизнь здания продлевается на 10–20 лет. Сейчас нужно оценить объем ветхого жилищного фонда, землю под которым можно за счет переселения жителей использовать под комплексное развитие территории. Тогда станет яснее, насколько эти правовые механизмы будут востребованы.

Хуже всего, если сейчас законопроект примут, но из-за отсутствия экономических предпосылок для проведения таких программ эти нормы окажутся невостребованными. В этом смысле Москвы в качестве пилотного региона, наверное, недостаточно. Должно быть еще несколько регионов, где эти механизмы выявления мнения граждан, механизмы работы с застройщиками и инвесторами, которые могут обеспечить комплексное развитие территории и обеспечить некую маржинальность проекта, будут отработаны.

Ключевой вопрос – в том, что, чтобы начать строительство нового жилья на месте старого или ветхого дома, нужно расселить собственников не только этого дома, но еще и нескольких соседних. Тогда у нас начинаются сложности правоприменения. Отсюда и возникла идея реновации. Программа аварийного жилья предполагает индивидуальное обследование каждого дома на предмет признания его аварийным. И у нас есть район, застроенный примерно в одно и то же время, но дома в шахматном порядке – какие-то расселяются, а какие-то нет. В итоге нельзя оформить земельный участок и выдать разрешение на строительство. Да и сами люди очень медленно расселяются. Если реновацию рассматривать под таким углом, наша задача – не тянуть до последнего, «капиталя» здания и ожидая, пока дом опять станет непригодным для жилья. А мы будем говорить о том, что есть возможность группу домов расселить (обычно это дома барачного типа либо максимум пятиэтажки). Тогда снос производится одновременно. Расчищается участок, люди делают выбор в пользу того, что им взамен предоставляется равноценное жилье либо равноценное возмещение, исходя из стоимости и квадратных метров, и земельного участка.

Вот тогда у нас появляется механизм реновации. Опять же, этот механизм мы рассматриваем по крупным регионам, таким как Екатеринбург, Нижний Новгород, Краснодар, Казань, Тюмень. Города-миллионники тоже заинтересованы в этом. Но для того чтобы принять законодательное решение, нужно иметь четкое представление, что с принятием этого закона у нас в следующем году начнется.